「重要事項の説明（35条書面）」①

「重要事項の説明（35条書面）」とは
宅地建物取引業法第35条に基づき、宅建業者が物件を取引する相手に対して、
重要事項を書面で交付して説明を行い、十分理解してもらい、契約してもうために行います。


【説明する人】
・取引主任者
※専任である必要はありません
【説明時期】
・契約前
【説明される人】
・取引が売買のときは「買主」
・取引が貸借のときは「借主」
・取引が交換のときは「両当事者」
【説明方法】
・取引主任者が記名押印した書面を交付し、取引主任者証を提示して説明


以上、簡単にまとめまして、次回、重説の内容について説明します。

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「弁済業務保証金」②

前回からの「弁済業務保証金」の続き・・・


【還付】
・宅建業者が保証協会の社員となる前に取引をした者も含む
・弁済業務保証金の還付を受けるには保証協会の認証を受けなければならない
・還付額は「営業保証金の範囲内」
　分担金が90万円なら、60万(1,000万円) + 30万円(500万円)で1,500万円の範囲内

【取り戻し】
下記のケースは供託所から弁済業務保証金を取り戻せます。
ただし保証協会は、債権者に対して6ヶ月を下らない一定期間内に債権の申出をすべき旨を公告し、
その期間内に認証を受けるための申し出がなかった場合でなければ取り戻すことができません。
・社員の地位を失った

下記はすぐ取り戻せます。
・事務所の一部を廃止し、弁済業務保証分担金が法令で定める額を超えた

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「弁済業務保証金」

2回に分けて、「弁済業務保証金」を説明していきます。

「弁済業務保証金」とは、
「営業保証金」とは異なり、供託所ではなく保証協会へ納付する分担金のこと。
宅地建物取引業の免許を受け、営業を開始するためには前回の
「営業保証金」を供託をするか、保証協会に加入するかのどちらかを選択します。


【弁済業務保証金】
・主たる事務所は60万円
・その他の事務所ごとに30万円
　※必ず金銭で納付

【弁済業務保証金供託】
社員から納付を受けた保証協会は、1週間以内に
法務大臣および国土交通大臣の定める供託所に供託する。
　※この時は有価証券で供託ＯＫ


次回は「弁済業務保証金」の続きです

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「営業保証金」②

前回からの「営業保証金」の続き・・・

【還付】
営業保証金が還付により政令で定める額より不足した場合、
免許権者より不足の通知があった日から2週間以内に供託し、
供託した日から2週間以内に免許権者に届け出る必要がある。


【取り戻し】
下記のケースで、供託の必要がなくなったとき、預けてあった営業保証金を取り戻せます。
ただし、債権者に対して6ヶ月を下らない一定期間内に債権の申出をすべき旨を公告し、
その期間内に申し出がなかった場合でなければ取り戻すことができません。
・免許を取り消された
・免許が効力を失った
・一部の事務所を廃止した（超過額のみ）

下記はすぐ取り戻せます。
・二重供託となった
・保証協会の社員になった


次は、「弁済業務保証金」でお会いしましょう

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「営業保証金」

2回に分けて、頻出の「営業保証金」を説明していきます。

「営業保証金」とは、
宅建業者との不動産取引で、お客さまが受けた損害を担保するためのお金で、
宅建業者は業務を開始する前に営業保証金を供託所に供託しなければなりません。
ただし、宅地建物取引業保証協会の社員になっている宅建業者は営業保証金の供託は不要です。


【営業保証金の額】
・主たる事務所は1,000万円
・その他の事務所ごとに500万円
【金銭以外の供託】
・国債証券は額面通り
・地方債証券、政府保証債証券は額面金額の90％
・その他の国土交通省令で定める有価証券は額面金額の80％
・手形・小切手・株券による供託はダメ


次回は営業保証金の続きです。

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「専属専任媒介契約」

「専属専任媒介契約」とは
媒介契約の一種で、下記の特徴を持つ媒介契約のことです。


・専任契約と同様、依頼者が媒介・代理を依頼できる宅地建物取引業者は、1社に限られる
・依頼者は、自分が見つけきた相手とは契約を締結できない
・1週間に1回以上、依頼者に業務の処理状況を報告する必要がある
・契約締結日から5日以内に指定流通機構（レインズ）に登録し、登録済み証の交付を行う必要がある


ここで媒介契約のワンポイント
依頼者に交付する媒介契約の書面への記名押印は、取引主任者ではなく、宅建業者の記名押印です。

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「専任媒介契約」

「専任媒介契約」とは
媒介契約の一種で、下記の特徴を持つ媒介契約のことです。


・依頼者が媒介・代理を依頼できる宅地建物取引業者は、1社に限られる
・契約の有効期間は、3ヶ月を超えることができない（3ヶ月より長い期間を定めても3ヶ月に短縮される）
・2週間に1回以上、依頼者に業務の処理状況を報告する必要がある
・契約締結日から7日以内に指定流通機構（レインズ）に登録し、登録済み証の交付を行う必要がある


次回は、「専属専任媒介契約」でお会いしましょう

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「一般媒介契約」

「一般媒介契約」とは
下記の特徴を持つ媒介契約のことです。


・依頼者が複数の宅地建物取引業者に媒介・代理を依頼することが許される。
・依頼者自ら取引の相手を見つけ、直接契約することができる。
・他に依頼した業者名を明らかにする明示型と業者名を明らかにしない非明示型とがある。


次回は「専任媒介契約」でお会いしましょう。

「クーリング・オフ」

今年の試験から宅建業法分野からの出題が
16問から20問に増えるとのこと。↓
【財団法人不動産適正取引推進機構】
http://www.retio.or.jp/exam/

なので10月18日の試験まで、
宅建業法から用語をピックアップします

「クーリング・オフ」とは
消費者にもう一度冷静に考える期間を与えて、嫌なら契約を解除できる権利のことです。

ただ、全てのケースで契約解除できるわけではなく、
下記の条件を満たしている必要があります。
・「事務所等以外」の場所（テント張りの案内所、喫茶店など）で買受けの申込みまたは売買契約を締結した場合
（買受けの申込みを「事務所」で行い、「事務所等以外」で契約締結した場合、解除ダメ）
（「事務所等以外」で買受けの申込みを行い、「事務所」で契約締結をした場合、解除ＯＫ）
　※「事務所」には買主が申し出た場合の自宅・勤務先を含む
・書面で告げられた日から8日以内


下記の条件ではクーリング・オフできません。
・8日経過
・宅地建物の引渡しを受け、かつ、代金の全額を支払った

「委任」

委任で一点取っちゃおう

「委任」とは
委任者が、法律行為をすることを受任者に委託して、
受任者がこれを承諾する事によって成立する契約のことです。

いくつか注意点を上げます。
・有償、無償関係なく、受任者は善良なる管理者の注意をもって委任された事務の処理を行わなければならない
・特約がない限り、受任者に報酬を支払う必要はない
・委任者は、受任者が事務をするに必要な費用を支払う義務がある

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